Справа № 278/6322/25
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
08 жовтня 2026 року м. Житомир
Житомирський районний суд Житомирської області у складі головуючого судді Дубовік О.М., за участю секретаря судового засідання Луцкової В.В., розглянувши цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Універсал.» до ОСОБА_1 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, - Акціонерне товариство «Прозорро. Продажі» та ОСОБА_2 про визнання порушеним переважного права та переведення прав і обов`язків покупця земельної ділянки, -
ВСТАНОВИВ:
У грудні 2025 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Агро-Універсал.» звернулося до суду із зазначеним позовом, у якому просило визнати порушеним його переважне право на купівлю земельної ділянки сільськогосподарського призначення з кадастровим номером 1822081200:01:000:0093, площею 2,3310 га, розташованої на території Вересівської сільської ради Житомирського району Житомирської області, а також перевести на товариство права та обов`язки покупця такої земельної ділянки на умовах, не гірших за стартову ціну продажу, а саме 43000,00 грн.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач зазначив, що на підставі договору оренди землі № 1003 від 23.08.2021 користується спірною земельною ділянкою та належно виконує обов`язки орендаря, у зв`язку із чим відповідно до статті 130-1 ЗК України вважає себе суб`єктом переважного права її купівлі. На думку товариства, власниця земельної ділянки ОСОБА_1 при відчуженні земельної ділянки не дотрималася послідовності пропонування її орендарю та безпідставно обрала продаж шляхом електронного аукціону.
За твердженням позивача, 06.11.2025 він отримав письмову заяву-повідомлення про намір продажу земельної ділянки (а.с. 14), яка містила відомості про проведення земельних торгів, початкову ціну 43000,00 грн та реквізити лота в електронній торговій системі. Позивач вважав, що таке повідомлення не замінює пропозиції укласти договір купівлі-продажу за конкретною ціною та іншими умовами, а також висловлював сумніви щодо дотримання вимог до форми повідомлення. На його переконання, продаж через торги примусив орендаря змагатися з іншими учасниками замість реалізації переважного права у поза-аукціонному порядку.
Ухвалою Житомирського районного суду Житомирської області від 15.12.2025 вжито заходів забезпечення позову. Ухвалою від 21.01.2026 цивільну справу призначено до розгляду за правилами загального позовного провадження (а.с. 53).
15.01.2026 ОСОБА_2 звернувся із заявою про вступ у справу як третя особа без самостійних вимог, посилаючись на перемогу в електронних земельних торгах, сплату гарантійного внеску та необхідність захисту його майнових інтересів. Він зазначив, що через вжиті судом заходи забезпечення позову не може оформити результати торгів шляхом укладення договору купівлі-продажу та реєстрації права власності. На підтвердження надано, зокрема, протокол про результати земельних торгів (а.с. 36).
У відзиві, поданому 17.05.2026 представником ОСОБА_1 — ОСОБА_3 , відповідач просила відмовити у задоволенні позову, посилаючись на право власника обрати продаж земельної ділянки шляхом електронних торгів, належне повідомлення орендаря та відсутність правових підстав для переведення прав покупця за стартовою ціною. Відповідач зазначила, що позивач не взяв участі у торгах, не погодився сплатити найвищу ціну, не вніс кошти на депозитний рахунок суду та звернувся з позовом ще до визначення переможця аукціону. (а.с. 83-86).
ОСОБА_2 у письмових поясненнях від 19.05.2026 (а.с. 92-96), 06.08.2026 (а.с. 127-130) та додаткових поясненнях від 30.09.2026 заперечував проти задоволення позову. Він вказував, що власниця земельної ділянки реалізувала передбачене законом право продажу на земельних торгах, а позивач був письмово та через оприлюднене оголошення поінформований про такий продаж. ОСОБА_2 наполягав, що спеціальний механізм переважного права під час аукціону передбачає участь суб`єкта такого права у торгах і згоду сплатити ціну, рівну найвищій пропозиції учасників; товариство ж не подало заяви для участі у торгах, не сплатило реєстраційного і гарантійного внесків та не подало жодної цінової пропозиції.
Окремо ОСОБА_2 наголошував на невідповідності заявленої позивачем ціни фактичному результату аукціону та на відсутності депозитного внеску. Зазначав, що відповідно до протоколу переможцем земельних торгів є саме він із ціновою пропозицією 251000,00 грн, тоді як позивач вимагає переведення прав покупця за 43000,00 грн. Висловлював також міркування щодо добросовісності своєї поведінки, негативних наслідків забезпечення позову та можливого зловживання позивачем процесуальними правами. Ці останні твердження суд оцінює як позицію учасника справи і не ототожнює їх із доведеним фактом зловживання.
У відповіді на відзив позивач наполягав на позовних вимогах, заперечував доводи відповідача щодо достатності повідомлення, правомірності порядку реалізації переважного права та наслідків проведених торгів. Позивач також указував, що станом на звернення до суду договір купівлі-продажу між власницею земельної ділянки та переможцем торгів укладений не був, і посилався на необхідність забезпечення належного судового захисту його права.
06.08.2026 представник позивача подав заяву про надання реквізитів депозитного рахунку суду та можливості внесення грошових коштів у сумі 251000,00 грн, визначеній за результатами аукціону. (а.с. 131-132). Ухвалою суду від 13.08.2026 у задоволенні цієї заяви відмовлено з мотивів, викладених в ухвалі. (а.с. 149-150). Наявність наведеної заяви спростовує твердження про повну бездіяльність позивача з цього питання, однак сама заява не засвідчує фактичного внесення коштів. У наданих матеріалах справи доказів їх зарахування на депозитний рахунок суду немає.
Усі учасники справи належним чином повідомлялися про дату, час та місце проведення судових засідань у порядку, передбаченому ЦПК України.
Дослідивши письмові матеріали справи, оцінивши подані докази в їх сукупності, а також наведені сторонами та третьою особою доводи, суддя дійшла висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню з таких підстав.
Із матеріалів справи вбачається, що спірна земельна ділянка сільськогосподарського призначення площею 2,3310 га, кадастровий номер 1822081200:01:000:0093, належить ОСОБА_1 на праві приватної власності. Договором оренди землі № 1003 від 23.08.2021 підтверджується існування орендних відносин щодо цієї ділянки між власницею та ТОВ «Агро-Універсал.» (а.с. 12-13) Наявність у позивача статусу орендаря є вихідною обставиною для вирішення питання про переважне право, однак сама собою не означає, що орендар вправі придбати ділянку за будь-якою обраною ним ціною чи способом.
За змістом статей 317, 319 та 321 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження майном, а право власності є непорушним. Водночас здійснення цих прав відбувається з дотриманням обмежень, установлених законом, зокрема правил переважного права купівлі сільськогосподарських земель. Положення статті 9 Закону України «Про оренду землі» та статті 130-1 ЗК України спрямовані на захист законних інтересів орендаря, проте не усувають права власника реалізувати земельну ділянку способом, передбаченим законом.
За пунктом «б» частини першої статті 130-1 ЗК України переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення у другу чергу належить орендарю земельної ділянки. Водночас частина друга зазначеної статті визначає істотну умову реалізації цього права: суб`єкт переважного права сплачує ціну, за якою здійснюється продаж ділянки, а у разі продажу на аукціоні (земельних торгах) — якщо його пропозиція дорівнює найбільшій із запропонованих учасниками торгів і він виконує інші встановлені продавцем умови договору купівлі-продажу.
Згідно з частиною дев`ятою статті 130-1 ЗК України переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення на земельних торгах реалізується у порядку, визначеному статтями 135–139 цього Кодексу. Частина перша статті 135 ЗК України допускає продаж земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, на земельних торгах з ініціативи їх власників, а частина друга тієї самої статті передбачає проведення торгів у формі електронного аукціону.
Отже, законодавство передбачає окремі процедури реалізації переважного права залежно від способу продажу земельної ділянки. Вимоги частини третьої статті 130-1 ЗК України щодо реєстрації наміру продажу та відповідної нотаріальної процедури повідомлення не поширюються на продаж земельної ділянки на земельних торгах. Для такого продажу застосовуються спеціальні вимоги частини третьої статті 135 ЗК України щодо письмового повідомлення суб`єкта переважного права не пізніше ніж за 30 календарних днів до дня торгів із нотаріальним засвідченням справжності підпису на повідомленні. Відтак сам по собі вибір власницею аукціону не свідчить про порушення переважного права позивача.
Як установлено за поданими документами, 30.10.2025 ОСОБА_1 надіслала на адресу орендаря письмове повідомлення про проведення земельних торгів, а 06.11.2025 позивач його отримав, що прямо визнав у позовній заяві. Аукціон був призначений на 22.12.2025, тобто між датою направлення повідомлення та днем торгів минуло понад 30 календарних днів, а з моменту фактичного отримання повідомлення — 46 днів. У тексті позовної заяви сам позивач навів дані про кадастровий номер, площу, стартову ціну та спосіб продажу. Ці обставини підтверджують обізнаність товариства про заплановані торги та можливість завчасно визначитися зі способом реалізації переважного права.
Оголошення про проведення електронного аукціону з ідентифікатором LSP001-UA-20251117-14028 було оприлюднено 17.11.2025. Матеріали справи містять відповідний протокол земельних торгів, у якому відображено відомості про ділянку, учасників, хід торгів та їх результати (а.с. 27–28). З оголошення та матеріалів аукціону вбачається також зазначення позивача як суб`єкта переважного права. За наведених обставин заперечення позивача щодо повної відсутності інформації про продаж не відповідають змісту зібраних матеріалів.
Згідно з протоколом про результати земельних торгів № LSP001-UA-20251117-14028 (а.с. 37) аукціон проведено 22.12.2025 з 11:05 до 11:34:03. Участь у ньому брали ОСОБА_2 та ТОВ «КОМЛІМАКС». Стартова ціна лота становила 43000,00 грн, а найвища цінова пропозиція — 251000,00 грн, яку запропонував ОСОБА_2 ; саме його визначено переможцем. Водночас в інформації про учасників з переважним правом у протоколі зазначено, що жодної заявки на участь у земельних торгах від таких учасників не подано.
Частина друга статті 130-1 ЗК України прямо пов`язує реалізацію переважного права при продажу на земельних торгах зі зрівнянням найбільшої цінової пропозиції. Товариство не надало доказів того, що зареєструвалося учасником аукціону, внесло передбачені для участі реєстраційний і гарантійний внески, подало цінову пропозицію або висловило згоду придбати ділянку за 251000,00 грн у порядку земельних торгів. Таким чином, за наявними доказами позивач не використав передбачений законом механізм реалізації свого переважного права в конкретній процедурі продажу.
Твердження позивача про необхідність обов`язкового направлення йому спочатку окремої оферти на продаж ділянки за фіксованою ціною, а вже після відмови — проведення аукціону, не узгоджується із розмежуванням, яке закон робить між продажем на торгах і продажем поза ними. Покладення на власника додаткової умови, яка виключала б можливість ініціювати земельні торги до отримання від орендаря відмови від поза-аукціонної пропозиції, не випливає зі спеціального регулювання статей 130-1 та 135 ЗК України.
При цьому питання про нотаріальне засвідчення справжності підпису на повідомленні підлягає оцінці з урахуванням поданих доказів, а не лише взаємних тверджень учасників. Сам по собі факт отримання позивачем повідомлення не замінює необхідності додержання форми, передбаченої частиною третьою статті 135 ЗК України. Разом з тим доведене отримання повідомлення завчасно, фактична обізнаність про аукціон та відсутність спроби реалізувати право шляхом зрівняння ціни не дозволяють за наявного предмета позову зробити висновок про підстави для переведення на позивача прав покупця за стартовою ціною.
Окрім того, позовну заяву подано 11.12.2025, тобто до проведення земельних торгів 22.12.2025, а відтак — до визначення їх переможця та виникнення можливості укладення договору купівлі-продажу за результатами аукціону. За змістом частини четвертої статті 130-1 ЗК України переведення прав і обов`язків покупця передбачено як спосіб захисту саме у випадку продажу земельної ділянки з порушенням переважного права її купівлі. Наявність права на позов не усуває необхідності встановити конкретне порушене право і правовідношення, із якого мають бути переведені права та обов`язки.
Відповідно до частини другої статті 135 ЗК України за результатами земельних торгів укладається договір купівлі-продажу з переможцем торгів. Відомості протоколу про визначення переможця засвідчують результат аукціону, проте не є доказом укладення нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу земельної ділянки. Навпаки, у поданих поясненнях ОСОБА_2 послідовно зазначав, що внаслідок заходів забезпечення позову укладання договору купівлі-продажу та оформлення права власності не відбулося. Доказів укладення відповідного договору або державної реєстрації набуття ОСОБА_2 права власності суду не надано.
За таких обставин вимога перевести на товариство права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу, укладення якого не підтверджено належними доказами, не може бути задоволена, оскільки відсутній установлений судом договірний комплекс прав і обов`язків покупця, що становить предмет переведення. Вимога про переведення прав не може заміняти собою укладення майбутнього договору за іншою, визначеною позивачем ціною.
У постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 02.06.2025 у справі № 192/553/21 (провадження № 61-16526сво23) роз`яснено, що при захисті переважного права наймача шляхом переведення прав та обов`язків покупця необхідно встановити належне виконання ним договору найму, продаж майна іншій особі з порушенням такого права та внесення позивачем на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором повинен сплатити покупець. У цій справі суд бере до уваги наведений підхід щодо сутності переведення прав покупця, водночас застосовує насамперед спеціальні приписи статті 130-1 ЗК України щодо сільськогосподарської землі та її продажу на торгах.
Додатковою самостійною перешкодою для задоволення заявленого позову є невиконання вимог абзацу першого частини четвертої статті 130-1 ЗК України про внесення позивачем одночасно з позовом на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець. За результатами аукціону ціна лота склала 251000,00 грн. Натомість при зверненні з позовом товариство визначило суму 43000,00 грн як бажану стартову ціну, за якою просило перевести права покупця, не підтвердивши внесення ціни, установленої за підсумками торгів.
Звернення представника позивача 06.08.2026 із заявою про надання реквізитів депозитного рахунку для сплати 251000,00 грн свідчить про декларовану готовність виконати відповідну умову. Водночас установлену законом вимогу становить саме внесення коштів, а не подання заяви про намір їх внести. Ухвалою від 13.08.2026 у заяві про надання дозволу на внесення грошових коштів на депозитний рахунок суду відмовлено, оскільки внесення або не внесення грошових коштів на депозитний рахунок суду, надання дозволу на їх внесення не входить до компетенції суду. Суддя виходить не з припущення про недобросовісність товариства, а з відсутності належного доказу виконання однієї з передумов, прямо встановлених спеціальним законом для обраного способу захисту.
Не може бути прийнята і вимога про переведення прав на умовах «не гірших за стартову ціну» 43000,00 грн. Стартова ціна є вихідним показником торгів, тоді як результатом конкурентного продажу стала ціна 251000,00 грн. Визнання за орендарем права придбати ділянку за нижчою ціною без участі в торгах і без зрівняння найвищої пропозиції суперечило б частині другій статті 130-1 ЗК України та змінювало б визначені законом умови продажу на користь особи, яка не скористалася спеціальним механізмом переважного права.
Суддя враховує, що право на судовий захист гарантоване статтями 15, 16 ЦК України та статтею 4 ЦПК України. Водночас відповідно до статей 12, 13, 76–81, 89 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, на які посилається як на підставу своїх вимог чи заперечень, а суд оцінює докази за внутрішнім переконанням, виходячи з їх належності, допустимості, достовірності та достатності у сукупності. Саме на позивача покладено обов`язок доведення порушення його переважного права, наявності підстав для переведення прав покупця та виконання встановлених для цього законодавчих умов.
Посилання ОСОБА_2 на недобросовісність позивача, зловживання процесуальними правами та його право на компенсацію можливих збитків не становлять самостійного предмета цього спору. Наявність підстав для застосування частини третьої статті 44 ЦПК України або стягнення збитків потребує окремих належних доказів та дотримання передбаченого законом процесуального порядку. Тому відмова у позові в цій справі ґрунтується на оцінці матеріально-правових умов заявлених вимог, а не на визнанні факту процесуального зловживання з боку товариства.
Ухвалою Житомирського районного суду Житомирської області від 08.10.2026 заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою від 15.12.2025, скасовано. Оскільки питання скасування забезпечення вже вирішено окремим процесуальним актом, суд у резолютивній частині цього рішення його повторно не вирішує.
За таких обставин, оцінивши в сукупності докази повідомлення позивача про заплановані торги, документи про проведення аукціону, протокол із найвищою ціновою пропозицією 251000,00 грн, відсутність даних про участь товариства у спеціальному механізмі реалізації переважного права, відсутність підтвердженого договору купівлі-продажу та доказів внесення необхідних коштів на депозит суду, суддя дійшла висновку, що позивач не довів наявності передбачених законом підстав для визнання порушеним його переважного права в заявлений спосіб і для переведення на нього прав та обов`язків покупця земельної ділянки. Тому в задоволенні позову слід відмовити.
Відповідно до статті 141 ЦПК України у зв`язку з відмовою у задоволенні позовних вимог понесені позивачем судові витрати покладаються на позивача. Питання про розподіл документально підтверджених витрат інших учасників справи може бути вирішено в передбаченому ЦПК України порядку за наявності належних заяв і доказів.
Керуючись статтями 4, 12, 13, 76–81, 89, 141, 259, 263–265, 268 ЦПК України, статтями 130-1, 135–139 ЗК України, статтями 15, 16, 317, 319, 321 ЦК України, суд -
УХВАЛИВ:
У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Універсал.» до ОСОБА_1 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, - Акціонерне товариство «Прозорро. Продажі» та ОСОБА_2 про визнання порушеним переважного права та переведення прав і обов`язків покупця земельної ділянки - відмовити.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено в день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин. Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повний текст рішення складено та підписано 28.10.2026 року.
Відомості про учасників справи:
Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Агро-Універсал», місцезнаходження: 12403, Житомирська область, Житомирський район, с. Глибочиця, вул. Польова, буд. 3, код ЄДРПОУ 39092193.
Відповідач: ОСОБА_1 , адреса проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 .
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Акціонерне товариство «Прозорро. Продажі», місцезнаходження: 01601, м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, буд. 22, код ЄДРПОУ 42068925.
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 , адреса: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 .
Суддя О. М. Дубовік